Острый финансовый и экономический кризис, который сопровождался в Украине стремительному ростом курса доллара, резко обозначились на рынке недвижимости. Цены на вторичное жилье практически по всей стране начали активно снижаться.
За год стоимость квартир на вторичном рынке Киева упала практически вдвое. По данным Союза специалистов недвижимости Украины, стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах столицы снизилась с 3333 долларов в начале 2008 года до 1878 долларов в начале 2009-го. Цены на двокимнатни квартиры упали на 39%, трехкомнатные - на 38%. Цены на жилье на первичном и вторичном рынке Львова подешевшали почти наполовину. Квадратные метры в «шахтерской столице» подешевшали на 20%. Стоимость квартир на вторичном рынке Харькова снизилась на 20-25%. В пределах 10% держатся сегодня только Одесса и Крым. По словам закарпатских риелтерив, цены на недвижимость в связи с кризисом начали падать и в нашем крае. Так, цены на квартиры в Ужгороде упали приблизительно на 30-40%, а в Мукачеви на 40-45%.
Главными причинами такого отвесного обвала цен есть свертывания ипотечного кредитования и обесценение гривны. Фактически сегодня жилой вопрос может решить только тот, кто имеет сбережение в валюте. Кредит в долларах - ярмо на шею Однако совсем не сладко ныне тем людям, которые взяли кредит на куплю жилья в долларах. Вот такой случай: молодой мужчина Николай год назад вступил в брак и приобрел квартиру в Ужгороде за 45 тысяч долларов. Деньги на жилье взял в банка. И настал экономический кризис, доллар упал, и сегодня его квартира на рынке стоит 25 тысяч. Мальчик просто растерялся, ведь брал кредит в валюте, а зарплату получает в гривнах. Имело того, что переплатил за квартиру, да еще и сумма долга выросшая прямо пропорционально с курсом «зеленых». Николай брал кредит без первого взноса, поэтому еще не успел избавиться значительной суммы. Здесь и появилась у мальчика соблазн просто отдать банку квартиру и не платить кредит. И, оказывается, это не так просто. Банк ничего не может сделать без судебного решения
О том, что из этого может выйти, я решил спросить у компетентных людей.
Александр - работник городского отделения одного из наибольших банков. Он утверждает, что квартир банки забирают немного, так как это крайний случай.
Александр рассказывает, что серьезные банки, т.е. те, что принадлежат к категории первой десятки, не заинтересованные в увеличении количества ипотеки, которая есть проблемной. Поэтому они стараются предложить клиентам зручниши условия реструктуризации задолженности: продлевается срок, уменьшается сумма минимального взноса. Практически к последнему моменту банки идут навстречу своим клиентам. В крайнем разе, им все-таки разрешено в индивидуальном порядке принимать решение о реализации недвижимости.
По его словам, если ипотечный кредит просрочен, банк ничего не может сделать без судебного решения о взыскании из должника суммы долга. Когда решение суда вступает в силу, банк прекращает начислять проценты и присылает исполнительный лист, который передается в государственную исполнительную службу. Потом ДВС делает описание имущества, арест, отчуждение и так далее. Проще говоря, эта процедура из реализации недвижимого имущества может затянуться на полгода, год, а то и больше. Кроме того, существуют определенные юридические выверты. Например, если в квартире зарегистрированные и проживают малолетние дети, то конфисковать такое жилье очень непросто, есть повод опротестовать решение суда. Банкам это невыгодно, равно как их проблемным клиентам. Ведь по решению суда из должника должны взыскать определенную сумму денег. Если их нет, государственная исполнительная служба перед конфискацией оценивает имущество и прибавляет к общей сумме долга еще 10% пошлины. Стоимость имущества в таком случае может не покрыть всех затрат. Нужно учитывать и то, что банк имеет возможность определенное время держать клиентов на крючке, поскольку срок исковой давности по решению суда - от 3 до 5 лет. И все-таки «горячие» квартиры есть... Вячеслав Валериевич Мищенко, директор фирмы ЮРК «Априори», которая занимается операциями с недвижимостью и оформлением кредитов, рассказал, что банки таки выставляют на торги недвижимость из ипотеки. «Горячих» квартир, которые продают банки, немного - близко 10-15% всего рынка. Здесь следует сравнить с Соединенными Штатами Америки, где сейчас ипотека составляет 90% рынка недвижимости.
По его словам, деяким людям, которые брали кредит в долларах, в самом деле легче отказаться от квартиры и не платить банка ничего. Поэтому банки большей частью идут на частичные уменьшения тела кредита или процентов, т.е. стараются отразить хотя бы часть суммы. Не всегда это удается, поэтому на рынке и появились квартиры из ипотеки, которые продаются за относительно низкими ценами. Сейчас наши банки те квартиры, как пирожки, распродают. Но они рано или поздно закончатся, и перестанут влиять на цены рынка недвижимости. Ведь рынок нуждается в квартирах постоянно.
Ситуация на рынке Я попросил Вячеслава в общих чертах описать нынешние реалии рынка недвижимости в областном центре:
- В Ужгороде цены на квартиры упали до 40%, некоторые из них подешевшали аж на 60%. Однако, это все относительные цифры, ведь если сейчас человек имеет деньги, она может купить жилье в Будапеште за одну и ту же сумму, что и квартиру в Ужгороде. Например, двокимнатна квартира на ул. Владимирской на втором этаже с хорошим ремонтом теперь стоит 45 тысяч долларов, а раньше за нее хотели 80 тысяч долларов. В принципе цена в гривнах осталась та самая, просто все зависит от курса доллара. Но это, конечно, касается только вторичного рынка. Новостройки не очень подешевшали, так как их в Ужгороде немного. Цену на квартиры снижают только те застройщики, которые находятся на границе банкротства. Это большей частью фирмы, которые не имели собственного капитала, а держались на плаву за счет кредитов.
Сегодня банки не рискуют давать кредиты на ипотеку. А из-за отсутствия ипотечного кредитования покупать квартиры стали намного меньше. И даже если оно будет восстановлено, условия будут намного более жесткие. Например, без первого взноса кредит не будут выдавать и будут требовать, чтобы клиент имел не меньше половины суммы. Но, наивероятнее, пока ситуация на рынке не стабилизируется, банки не будут кредитовать людей вообще.
Важным фактором является то, что людям психологически и морально тяжело привыкнуть к новым ценам. Поэтому наблюдается определенное затишье. Спросом частично пользуются квартиры в пределах 30-50 тысяч - это 3-комнатные квартиры.
- Какие факторы влияют на цены на недвижимость в Ужгороде?
- Много заробитчан покупают квартиры для своих детей, которые учатся в университетах Ужгорода. Эта прослойка людей очень большая. Даже недавно подходила женщина, которая хотела купить квартиру детям.
Кроме того, Ужгород все-таки областной центр, который также важно. Конечно, сыграли свою роль кредиты, т.е. их галопирующий рост. Любой человек с фиктивной справкой могла взять кредит. Все были заинтересованы, так как все жилы на этих видкатах.
Очень много студентов покупали малосемейки и однокомнатные квартиры. Поэтому именно их был большой спрос. А это в свою очередь сформировало такой парадокс: разность между одно- и двокимнатною квартирой представляет от 1 до 2 тысяч долл. В городе катастрофически не хватает однокомнатных квартир.
Вдобавок, на цены всегда влияет сезон строительства. Просто всегда есть определенная прослойка людей, которые будут продавать квартиры, например, для того, чтобы достроить дом.
- Или есть в Ужгороде большие собственники недвижимости?
- Е такие что имеют 5-10 квартир. Они их покупают для своих нужд. Я знаю людей, которые в свое время довольно неплохо заработали на разности цен. И это не только в нас, это и в Киеве. Теперь это уже не удобно. Эти люди потом перешли на операции с землей. Ужгород давно не выдерживает своих границ - Высокие цены квартир в Ужгороде имели бы привлечь сюда солидных инвесторов-застройщиков?
- И в самом деле, Ужгород давно не выдерживает своих нынешних границ. Однако строиться фактически нет где, так как все участки уже раздали в частное владение. За последнее мерство Ратушняка было роздано почти все свободные земли, включительно с Боздоським парком. Я не думаю, что компании-застройщики будут платить неистовые деньги за эти участки. Доходило к тому, что 25 соток земли с фундаментом в парка «Боздош» стоили полмиллиона долларов.
Ужгород, наивероятнее, расширится за счет сел: Миная, Сторожници, Баранинцив. Там есть земли сельскохозяйственного назначения, которые могут использовать под застройку. Первые ласточки - новостройки в Минаи. Там уже есть целый комплекс.
Я думаю, пока кризис не закончится, в Ужгород инвестор не придет. Знаю, что хотел сюда идти «Киивмиськбуд», но, наверное, кризис помешал, так как пока что его здесь не было. Пришли только львовяне - «Интергалбуд», «Захидинвест» и «Наш комфорт». Через кризис из рынка исчезнут маленькие и средние компании застройщики, так как они работали в основном за счет кредитов. Останутся только гиганты. По принципу выживает более сильный. «Жизнь из аренды»
- Какая ситуация с недвижимостью, которая кажется в аренду? - Как упали продажи, так же упала и цена за аренду. В принципе, если пройтись проспектом Свободы, всюду увидите надпись «Аренда». Бизнеса тяжело выжить в условиях кризиса, поэтому сейчас цены упали где-то вдвое и фиксируются в гривнах, хотя и привязывают к курсу доллара. Все поняли, что зарплаты мы получаем таки в гривнах.
Было время, когда катастрофически не хватало помещений для бизнеса, которые казались в аренду. Был даже выражение: «живет с аренды». Теперь же бизнес не идет, и потому появилось немало помещений. А с другой стороны, на них нет спроса. Еще под жилье спрос есть, хотя цени и упали. Например, сегодня однокомнатную квартиру сдают в аренду за 1000-1300 гривен на месяц. Для сравнения: раньше она стоила 200 долларов. А сдать квартиру с «наворотами» за 500 долларов сегодня очень тяжело.
Студентам стало чуточку легче, так как цены упали, однако все зависит от благосостояния их родителей. Кризис начнется летом
- Какие прогнозы ныне являются найреальнишими?
- Сегодня тяжело делать какие-то прогнозы. Много зависит от того, дадут ли Украине транш МВФ. Пока в полной мере не восстановится кредитование, до тех пор цены на недвижимость не будут роста. Наивероятнее, они или останутся на нынешнему равные, или будут падать. Но если ситуация с экономикой будет ухудшаться, соответственно и цены на недвижимость пойдут вниз. А ситуация пока, что только ухудшается. Все говорят о кризисе, но кризис, наверное, начнется только летом. Просто, пока что, все живут на старых запасах. Перемен к лучшему надеяться не следует, так как на Украину ждет такой большой катаклизм, как президентские выборы.
|
